Úschova finančních prostředků při koupi a prodeji nemovitosti.

Jaké jsou výhody a nevýhody Notářské úschovy, Advokátní úschovy a Bankovní úschovy:

Úschova peněz přináší prodávajícímu jistotu, že peníze za nemovitost jsou kupujícím zaplaceny při podpisu kupní smlouvy a že je prodávající po zápisu nového vlastníka na Katastrálním úřadu obdrží v plné výši. Kupujícímu přináší jistotu, že peníze dostane zpět, pokud by z jakéhokoli důvodu nebyl na Katastru nemovitostí zapsán jako nový vlastník.

Advokátní úschova:
Advokát je registrován u České advokátní komory a má ze zákona  profesní pojištění  odpovědnosti.
Vyhotovuje smlouvu o úschově s jasně definovanými podmínkami pro přijetí i vyplacení všech peněžních částek. Výhodou je pružnost a schopnost vyhotovit smlouvu podle individuálních požadavků prodávajícího a kupujícího.
Na každou úschovu zřizuje individuální bankovní účet, který je oddělen od majetku advokáta.
Každou úschovu registruje u České advokátní komory.
Dle dohody posílá klientům potvrzení o každé částce, která je na účet složena. Cena za advokátní úschovu se stanovuje smluvně.

Notářská úschova:
Notář je registrován v notářské komoře a má ze zákona povinné profesní pojištění odpovědnosti.
Vyhotovuje smlouvu o úschově s jasně definovanými podmínkami pro přijetí i vyplacení  všech peněžních částek. Notáři mají povinnost za úschovu účtovat dle vyhlášky ministerstva spravedlnosti 196/2001 Sb.
Notářský tarif za přijetí peněz do notářské úschovy:

z prvních 100 000 Kč tarifní hodnoty 1,2%
z přebývající částky až do 500 000 Kč tarifní hodnoty 0,6%
z přebývající částky až do 1 000 000 Kč tarifní hodnoty 0,4%
z přebývající částky až do 10 000 000 Kč tarifní hodnoty 0,2%
z přebývající částky až do 30 000 000 Kč tarifní hodnoty 0,1%
   

Notář si zpravidla k ceně přidává 21 % DPH.
Pravidla a podmínky Advokátní a Notářské úschovy jsou srovnatelné.

Bankovní úschova:
Smlouva o úschově v bance obsahuje jasně definované podmínky pro přijetí i vyplacení  peněžních částek. Nevýhodou je bankou daný vzor smlouvy. Uzavření smlouvy o úschově v bance bývá komplikovanější než u jiných úschov.
Bankovní úschova je sice nejbezpečnější, nevýhodou je, že tuto službu nenabízejí všechny bankovní instituty v ČR a pokud ano, pak jsou určeny převážně pro klienty, kteří si u této banky čerpají hypoteční úvěr.
Banka by měla obě smluvní strany informovat o pohybu peněz na účtu.
Cena za bankovní úschovu je u každé banky jiná, pohybuje se obvykle kolem 0,2 % ze spravované částky.

Závěr:
Advokátní úschova je nejlevnější a nejflexibilnější. Bankovní úschova je  nejbezpečnější, ale nepružná a k dispozici převážně zákazníkům dané banky, kteří u ní čerpají hypoteční úvěr.

 

Daň z převodu nemovitostí.

Poslanci schválili změnu v daňových povinností spojených s nabytím nemovitosti. Pokud novelu schválí Senát a novelu podepíše prezident, povinnost zaplatit daň přejde na kupujícího.

Znalecké posudky.

Nový zákon o dani z nemovitosti ruší povinné předkládání znaleckých posudků. Kontrola nemovitosti bude minimální, neboť podle odborníků není úředník z finančního úřadu schopen ověřit správnou cenu, aniž by si nemovitost prohlédl. Odhadci nemovitostí předpokládají pokles objemu práce až o osmdesát procent.

Znalecký posudek si odečte poplatník z daní.

Jedním z cílů nového zákona o dani z nemovitosti, který vejde v platnost od ledna 2014, je snížit počet písemností předkládaných k daňovému přiznání. Při získání nemovitosti nebude pro určení základu daně z nemovitosti nutné znát zjištěnou cenu. Pro stanovení základu daně bude správce daně vycházet z tzv. směrné hodnoty, což jsou údaje vycházející z cen podobných nemovitostí v daném místě a čase. Poplatníkovi ale zůstane možnost si nechat vyhotovit znalecký posudek, přičemž si může náklady na jeho pořízení odečíst z daní.

Co kontrolovat před podpisem smlouvy.

Kontrola osobních údajů:

  • Jméno
  • Rodné číslo a datum narození
  • Trvalé bydliště, doručovací adresu

Kontrola předmětu smlouvy:

  • Číslo jednotky a velikost spoluvlastnického podílu       
  • Číslo popisné budovy, parcelní čísla pozemků             
  • Katastrální území, část obce, číslo LV                         

Finanční vypořádání:

  • Výši kupní ceny čísly a slovy                                    
  • Čísla účtu pro úhradu kupní ceny                              
  • Součet jednotlivých částí kupní ceny
  • Čísla účtu pro vyplacení kupní ceny     
  • Součet všech plateb

Předání nemovitosti:

  • Termín a podmínky předání

Energetické průkazy.

Kdy je nutné pořídit energetický průkaz.
Již od roku 2013 platí v České republice povinnost opatřit nemovitost při jejím prodeji energetickým štítkem.
Energetický průkaz pro nemovitost musí zajistit majitelé novostaveb s energeticky vztažnou plochou nad 50 m2 a majitelé budov, které prošly výraznou rekonstrukcí. U bytových domů se zpracovává průkaz pro celý dům, který potom při prodeji a pronájmu mohou využívat všichni vlastníci jednotlivých bytových jednotek. Pokud chce majitel svůj byt prodat, energetický štítek potřebuje už nyní, při pronájmu platí tato povinnost až od roku 2016. V případech, kdy se majiteli bytu nepodaří štítek přes písemnou žádost získat, může jej nahradit vyúčtováním spotřeby elektřiny, plynu a vytápění pro příslušnou bytovou jednotku za poslední tři roky. Průkaz nepotřebují rekreační objekty, budovy s energeticky vztažnou plochou do 50 m2 a nemovitosti nabyté v dědickém řízení. Stejně tak jsou povinnosti zproštěny například kulturní památky, církevní objekty, družstevní byty (družstevní podíly ).
Energetické průkazy vydává energetický specialista autorizovaný Ministerstvem průmyslu a obchodu. Jejich cena se pohybuje v řádu tisíců korun v závislosti na velikosti objektu a dostupných podkladech. Platnost průkazu je deset let. V případě, že nemovitost během této doby projde rekonstrukcí nebo větší renovací, ztrácí energetický štítek platnost.
Realitní kanceláře musí zveřejňovat v inzerátech na nemovitosti energetickou třídu budovy. Povinnost vypracování průkazu energetické náročnosti ze zákona vyplývá už nyní. Pokud realitní kanceláře od vlastníka nemovitosti neobdrží průkaz, budou podle návrhu muset v nabídce uvést nejhorší energetickou třídu G.
Novela upravuje pravidla pro průkazy energetické náročnosti budov (PENB). Ruší povinnost prodávajícímu předkládat tyto průkazy pro domy postavené a naposledy zrenovované před rokem 1947, pokud s tím kupující souhlasí. U nemovitostí postavených před rokem 1947 je zřejmé, že jsou velmi nehospodárné (mohou být tedy automaticky považovány za nejhorší kategorii G).

Nový občanský zákoník.

Novelizace občanského zákoníku, která vešla v platnost dne 1. 1. 2014 katastrální zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí. Současně nabyly účinnosti tři nové vyhlášky: 1) č. 357/2013 Sb., katastrální vyhláška; 2) č. 358/2013 Sb., vyhláška o poskytování údajů z katastru nemovitostí; 3) č. 359/2013 Sb., vyhláška o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu.
Všechny informace uvedené v katastru nemovitostí jsou směrodatné. Osoba, jež má zde právo k nemovitosti zapsáno, má přednost před tou, která tuto skutečnost příslušnému úřadu neuvedla. Ode dne zápisu je vlastník (případně osoba s jiným druhem práva k dané stavbě) veřejně známý a v dobré víře je evidovaný stav považován za odpovídající skutečnosti.

Ochrana proti neoprávněnému převodu nemovitosti.

V současné době je obtížné převést na sebe nemovitost bez vědomí vlastníka. Toto zajišťuje  nová placená služba katastrálního úřadu upozorňující na jakékoli změny u nemovitostí, které jsou součástí majetku uživatele služby. Informace jsou klientům předávány prostřednictvím emailu, SMS nebo datové schránky. Katastrální úřad  může vklad povolit nejdříve 20 dní po předání informace majiteli nemovitosti. Vklad se tedy prodlužuje z původních 10 dnů  na jeden měsíc.

Jasmínová 1361, Říčany, 251 01

IČO: 05063175
+420 607 209 579
gregor@grenop-invest.cz

Facebook